Hausbesichtigung Checkliste: Worauf beim Hauskauf achten?

Kurz gesagt

Achten Sie bei der Hausbesichtigung vor allem auf Feuchtigkeit im Keller, Risse in Wänden, den Zustand von Dach, Fenstern und Fassade sowie auf Alter und Zustand von Heizung, Elektrik und Leitungen – diese Bauteile verursachen die höchsten Folgekosten. Besichtigen Sie bei Tageslicht, lassen Sie sich Energieausweis, Pläne und Modernisierungsnachweise zeigen und ziehen Sie bei Zweifeln vor dem Notartermin einen unabhängigen Sachverständigen hinzu.

Welche Unterlagen sollte ich vor der Besichtigung anfordern?

Gute Vorbereitung spart Zeit und deckt Widersprüche auf. Bitten Sie den Verkäufer oder Makler vorab um folgende Unterlagen:

Energieausweis: Der Verkäufer muss ihn nach dem Gebäudeenergiegesetz spätestens bei der Besichtigung vorlegen.
Grundrisse, Schnitte und Baubeschreibung: Sie zeigen, was gebaut wurde – und ob spätere Umbauten genehmigt sind.
Nachweise über Modernisierungen: Rechnungen oder Belege mit Jahreszahl, etwa für Dach, Fenster, Heizung und Elektrik.
Grundbuchauszug und Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis: wichtig für Rechte Dritter und Baulasten.
Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre und die Höhe der Erhaltungsrücklage.

Wichtige Unterlagen beim Hauskauf und wo Sie sie bekommen
Unterlage	Wofür	Wo erhältlich
Energieausweis	Energiebedarf und Modernisierungsstand	Verkäufer (Pflicht spätestens bei der Besichtigung)
Grundbuchauszug	Eigentümer, Rechte Dritter, Belastungen	Grundbuchamt beim Amtsgericht, über den Verkäufer oder Notar
Baulastenverzeichnis	Öffentlich-rechtliche Pflichten des Grundstücks	Bauaufsichtsbehörde der Stadt oder des Kreises
Bauakte und Pläne	Genehmigter Bestand, spätere Umbauten	Bauaufsicht (Einsicht mit Vollmacht des Eigentümers)
Modernisierungsnachweise	Alter von Dach, Fenstern, Heizung	Verkäufer (Rechnungen, Wartungsprotokolle)

Worauf achte ich außen am Haus?

Dach: verschobene oder gebrochene Ziegel, starker Bewuchs, der Zustand von Dachrinnen sowie der Anschlüsse an Schornstein und Gauben.
Fassade: Risse, abplatzender Putz und dunkle Feuchteflecken – besonders im Sockelbereich.
Fenster und Türen: Alter, Dichtungen und Beschläge. Das Herstellungsjahr steht häufig auf dem Abstandhalter zwischen den Scheiben.
Grundstück: Läuft Regenwasser vom Haus weg? Stehen große Bäume nah am Gebäude? Gibt es Hinweise auf frühere Nässe?

Warum ist der Keller so wichtig?

Im Keller zeigen sich Feuchteprobleme meist zuerst – und sie gehören zu den teuersten Mängeln überhaupt. Achten Sie auf:

muffigen Geruch,
weiße, kristalline Salzausblühungen an den Wänden,
abblätternde Farbe und bröckelnden Putz im unteren Wandbereich,
Wasserränder am Boden,
frisch gestrichene Wandflächen – sie können Feuchteschäden verdecken.

Gerade bei älteren Häusern fehlt oft eine wirksame Abdichtung gegen Erdfeuchte. Eine nachträgliche Abdichtung ist aufwendig und sollte vor dem Kauf eingepreist werden.

Worauf achte ich im Inneren?

Risse: Diagonale oder treppenförmige Risse im Mauerwerk können auf Setzungen hinweisen. Mehr dazu im Ratgeber Risse in der Wand.
Schimmel: Schauen Sie hinter Möbel an Außenwänden, in Raumecken, an Fensterlaibungen und im Bad.
Böden: Unebenheiten, knarrende oder federnde Dielen und Feuchteflecken.
Dachboden: Ist eine Dämmung vorhanden? Sind Holzbalken trocken und ohne Schädlingsbefall?

Was muss ich bei Heizung, Elektrik und Leitungen prüfen?

Fragen Sie nach dem Baujahr der Heizung und den letzten Wartungsprotokollen. Alte Schraubsicherungen und fehlende Fehlerstrom-Schutzschalter (FI) deuten auf eine veraltete Elektroinstallation hin. In Gebäuden, die vor 1973 gebaut wurden, können zudem noch Bleileitungen vorhanden sein.

Wichtig für Ihr Budget: Nach einem Eigentümerwechsel greifen bei Ein- und Zweifamilienhäusern bestimmte Nachrüstpflichten aus dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) – etwa die Dämmung der obersten Geschossdecke oder ungedämmter Heizungsrohre in unbeheizten Räumen und gegebenenfalls der Austausch sehr alter Heizkessel. Dafür haben neue Eigentümer in der Regel zwei Jahre Zeit.

Wie läuft eine gute Besichtigung ab?

Besichtigen Sie bei Tageslicht – und wenn möglich nach einer Regenphase.
Vereinbaren Sie einen zweiten Termin, bevor Sie sich festlegen.
Fotografieren Sie Auffälligkeiten und machen Sie Notizen zu jedem Raum.
Fragen Sie konkret nach: Wann wurde was modernisiert? Gab es Wasserschäden? Warum wird verkauft?
Nehmen Sie zur zweiten Besichtigung einen unabhängigen Sachverständigen mit – vor dem Notartermin.

Wann lohnt sich ein Sachverständiger beim Hauskauf?

Bei gebrauchten Immobilien wird die Haftung für Sachmängel im Kaufvertrag üblicherweise ausgeschlossen. Der Verkäufer haftet dann im Wesentlichen nur noch für Mängel, die er arglistig verschwiegen hat. Was Sie vor dem Kauf nicht erkennen, tragen also in aller Regel Sie selbst.

Eine Hauskaufberatung durch einen unabhängigen Bausachverständigen gibt Ihnen eine fundierte Einschätzung des Zustands und der zu erwartenden Sanierungskosten – und damit eine solide Grundlage für Preisverhandlung und Finanzierung.

Häufige Fragen

Wie oft sollte man ein Haus vor dem Kauf besichtigen?

Mindestens zweimal, zu unterschiedlichen Tageszeiten. Beim zweiten Termin sollten Sie gezielt prüfen und einen Sachverständigen mitnehmen.

Muss der Verkäufer Mängel offenlegen?

Der Verkäufer darf ihm bekannte Mängel nicht arglistig verschweigen. Ein vertraglicher Haftungsausschluss schützt ihn in diesem Fall nicht. Mängel, die er selbst nicht kannte, sind dagegen meist vom Haftungsausschluss erfasst.

Wann sollte der Gutachter zur Besichtigung kommen?

Vor dem Notartermin und bevor Sie ein verbindliches Angebot abgeben – dann können die Ergebnisse noch in Ihre Kaufentscheidung und die Preisverhandlung einfließen.