Kurz gesagt
Ein Gutachter prüft beim Hauskauf systematisch alle Bauteile, die hohe Folgekosten verursachen können: Keller und Feuchtigkeit, Dach und Dachstuhl, Fassade, Fenster und Türen, die Haustechnik sowie Hinweise auf Schimmel und Schadstoffe. Die Begehung erfolgt gemeinsam mit Ihnen und ist zerstörungsfrei. Am Ende wissen Sie, welche Mängel vorhanden sind, wie dringend sie sind und womit Sie finanziell rechnen müssen.
Was sollte ich vor dem Termin vorbereiten?
- Exposé, Grundrisse und – falls vorhanden – Baubeschreibung,
- Energieausweis,
- Angaben zu Modernisierungen mit Jahreszahl (Dach, Fenster, Heizung, Elektrik),
- Ihre eigenen Fragen und Auffälligkeiten aus der ersten Besichtigung.
Klären Sie mit dem Verkäufer, dass alle Räume zugänglich sind – auch Keller, Dachboden und Heizungsraum.
Wie läuft die Begehung ab?
- Außen: Dach (soweit einsehbar), Rinnen, Fassade, Sockel, Fenster und das Gelände rund ums Haus.
- Keller: Wände und Boden auf Feuchte, Salzausblühungen und Risse; Zustand der Abdichtung, soweit erkennbar.
- Wohnräume: Wände, Decken und Böden, Fensteranschlüsse, Bäder und Hinweise auf Schimmel.
- Dachboden: Dachstuhl, Dämmung, Unterspannbahn und Anschlüsse.
- Haustechnik: Alter und Zustand von Heizung, Elektroverteilung und Leitungen.
| Bereich | Was geprüft wird | Typische Befunde |
|---|---|---|
| Keller | Wände, Boden, Abdichtung, Lichtschächte | Feuchte, Salzausblühungen, Risse |
| Dach und Dachstuhl | Eindeckung, Anschlüsse, Dämmung, Holz | verschobene Ziegel, fehlende Dämmung, Feuchte am Holz |
| Fassade und Fenster | Putz, Klinker, Fugen, Fensteranschlüsse | Risse, undichte Anschlüsse, alte Verglasung |
| Wohnräume | Wände, Decken, Böden, Bäder | Schimmel, Setzungsrisse, Feuchteflecken |
| Haustechnik | Heizung, Elektroverteilung, Leitungen | überalterte Heizung, fehlender FI-Schutz |
Bei Bedarf kommen Messgeräte zum Einsatz, etwa zur Feuchtemessung. Ergänzend sind Wärmebild- oder Drohnenaufnahmen möglich, zum Beispiel für Dächer, die vom Boden aus nicht einsehbar sind.
Was bekomme ich als Ergebnis?
Die Erkenntnisse besprechen wir direkt vor Ort mit Ihnen – verständlich und ohne Fachchinesisch. Sie erfahren, welche Mängel vorhanden sind, wie dringend sie sind und mit welchen Sanierungskosten Sie rechnen sollten. Umfang und Form der Dokumentation stimmen wir vorab mit Ihnen ab.
Wo liegen die Grenzen der Begutachtung?
- Die Prüfung ist zerstörungsfrei: Ohne Zustimmung des Eigentümers werden keine Bauteile geöffnet.
- Verdeckte Mängel – etwa unter Fliesen oder hinter Verkleidungen – lassen sich nur über Indizien einschätzen.
- Möblierte oder vollgestellte Räume schränken die Sicht ein.
Gerade deshalb ist die Erfahrung des Sachverständigen entscheidend: Er weiß, wo sich typische Mängel zeigen, und erkennt Indizien für verdeckte Schäden.
Wie lange dauert die Begutachtung?
Bei einem Einfamilienhaus planen Sie in der Regel einige Stunden ein – je nach Größe, Zustand und Zahl Ihrer Fragen. Mehr zum Ablauf unserer Hauskaufberatung.
Häufige Fragen
Muss ich bei der Begutachtung dabei sein?
Wir empfehlen es ausdrücklich. So sehen Sie die Mängel selbst, können direkt nachfragen und verstehen die Einschätzung besser.
Werden auch Feuchtemessungen gemacht?
Ja, bei Verdacht auf Feuchtigkeit messen wir an den auffälligen Stellen. Die Messwerte werden immer zusammen mit dem Gesamtbild bewertet.
Prüft der Gutachter auch, ob Umbauten genehmigt sind?
Die Hauskaufberatung betrachtet den baulichen Zustand. Ob Umbauten genehmigt sind, klären Sie über die Bauakte beim Bauamt. Wir weisen Sie aber darauf hin, wenn uns Umbauten auffallen, die Sie prüfen sollten.
Andreas Karl Hölzel
Geprüfter Bausachverständiger · DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Bauschadenbewertung · SV-Büro A-K-H in Dülmen
Quellen und Grundlagen
